ปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อราคาประเมินที่ดินจังหวัดอ่างทอง

Abstract

การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อ 1) ศึกษาสภาพทั่วไปของการใช้ประโยชน์ที่ดินในจังหวัดอ่างทอง 2) ศึกษาปัจจัยที่มีผลต่อราคาประเมินที่ดินในจังหวัดอ่างทอง และ 3) เลือกแบบจำลองการประเมินราคาที่ดินของแต่ละพื้นที่ในจังหวัดอ่างทอง การศึกษานี้ใช้ข้อมูลราคาที่ดินจากแบบบันทึกข้อมูลการซื้อขายของสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ที่ได้จากการสำรวจภาคสนามจากราคาประเมินราคาที่ดินรายแปลงของจังหวัดอ่างทองในปี พ.ศ.2548 โดยการสุ่มเลือกจำนวน 367 ตัวอย่างและในปีพ.ศ.2563 จำนวน 719 ตัวอย่าง ดำเนินการวิเคราะห์ข้อมูลด้วยสถิติเชิงพรรณนาเพื่ออธิบายสภาพทั่วไปในการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ศึกษาและการวิเคราะห์การถดถอยพหุคูณเพื่อระบุปัจจัยที่มีผลต่อราคาประเมินที่ดินและทดสอบความสอดคล้องของแบบจำลองราคาประเมินที่ดินที่ได้จากการศึกษากับข้อมูลในปีพ.ศ.2563 โดยใช้โปรแกรมการวิเคราะห์สารสนเทศทางภูมิศาสตร์และทดสอบความสอดคล้องทางสถิติด้วยการทดสอบทีและการวิเคราะห์ความแปรปรวน ที่ระดับความเชื่อมั่นร้อยละ 95 ผลการศึกษาพบว่า 1) สภาพทั่วไปของการใช้ประโยชน์ที่ดินอำเภอเมืองอ่างทอง แสวงหาและสามโก้มีลักษณะการใช้ที่ดินแบบวงแหวน ส่วนอำเภอไชโย ป่าโมก วิเศษชัยชาญและโพธิ์ทอง มีลักษณะการใช้ที่ดินแบบตามแนวยาว 2) ปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาประเมินที่ดินในจังหวัดอ่างทองโดยสามารถอธิบายการเปลี่ยนแปลงราคาประเมินที่ดินได้ร้อยละ 59.5 เมื่อพิจารณาจากสัมประสิทธิ์แห่งการกำหนดที่ปรับค่าแล้ว ประกอบด้วยปัจจัย5 ด้านคือ 2.1) ระยะห่างจากส่วนราชการ ตลาด ศูนย์การค้า หรือชุมชนที่สำคัญ 2.2) ทำเลที่ตั้งอยู่ติดถนนสายสำคัญในพื้นที่ 2.3) ลักษณะรูปแปลงของที่ดิน 2.4) ปัจจัยด้านสาธารณูปโภคและ 2.5) ราคาตลาดของที่ดินในบริเวณใกล้เคียง 3) แบบจำลองของราคาประเมินที่ดินในแต่ละอำเภอของจังหวัดอ่างทองทั้ง 7 อำเภอ ประกอบด้วยปัจจัยที่มีส่งผลต่อราคาประเมินที่ดินอย่างมีนัยสำคัญทางสถิติแตกต่างกันไปตามพื้นที่ของแต่ละอำเภอตั้งแต่ 3 ถึง 5 ปัจจัยที่มีผลต่อราคาประเมินที่ดินประกอบด้วย 3.1) ที่ดินที่เหมาะสมเพื่อการพานิชย์ 3.2) ทำเลที่ตั้งที่ดินอยู่ติดถนนคอนกรีต 3.3) ที่ดินที่เหมาะสมเพื่อการพักอาศัย 3.4) ทำเลที่ตั้งที่ดินอยู่ใกล้ศูนย์ราชการตลาดหรือศูนย์การค้าในรัศมี 3,000 เมตร และ 3.5) ทำเลที่ตั้งที่ดินอยู่ติดถนนสายหลัก และผลการทดสอบความสอดคล้องของปัจจัยที่กำหนดราคาประเมินที่ดินที่ค้นพบทั้งในระดับจังหวัดและระดับอำเภอพบว่ามีความสอดคล้องกับข้อมูลราคาประเมินที่ดินในปี 2563 อย่างมีนัยสำคัญที่ระดับความเชื่อมั่นร้อยละ 95.